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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Mietausfall durch Baulärm | loss of rent due to noise from construction work | Baulärm stellt einen Mangel dar, der bei nicht geringfügiger Lautstärke und Dauer zu einer Mietminderung berechtigen kann. Hier sind mietrechtlich zwei Aspekte zu unterscheiden:
Geht der Baulärm von einem Nachbargrundstück oder einer benachbarten Wohnung im Eigentum eines anderen Eigentümers aus, kann der Mieter trotzdem gegenüber seinem Vermieter eine Mietminderung geltend machen. Wird also z.B. ein Nachbarhaus grundlegend saniert, können sich für den Vermieter erhebliche Mietausfälle ansammeln. Es stellt sich damit die Frage, inwieweit der Vermieter gegen den Nachbarn vorgehen kann, von dem die Belästigung ausgeht. Da der Eigentümer des Nachbargrundstücks bzw. der Nachbarwohnung ebenfalls das Recht hat, sein Eigentum wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen, zu modernisieren und im Rahmen des Baurechts nach seinem Geschmack zu gestalten, besteht kein Unterlassungsanspruch gegen lärmerzeugende Arbeiten. Lärmbegrenzende Maßnahmen wie Lärmschutzwände können meist nicht gefordert werden, da dies angesichts der Kosten für den Bauherrn unzumutbar wäre. Es kann jedoch ein Anspruch des Vermieters auf Ersatz des erlittenen Mietausfalles bestehen. Rechtsgrundlage für diesen Anspruch ist § 906 Abs. 2 BGB. Die Beweislast liegt hier beim Vermieter, der den Mietausfall geltend machen will. Er ist nicht gezwungen, das Verhältnis zu seinen Mietern durch gerichtliche Schritte gegen ihre Mietminderungen zu belasten. Der Vermieter muss sich lediglich über die Zustände am Gebäude informieren und sich durch einzelne Besichtigungen der Wohnungen vom Bestehen der Lärmbelästigung überzeugen. Einige Gerichte verlangen ein Lärmprotokoll mit Uhrzeit- und Datumsangaben. Das Landgericht Berlin etwa hat dies als entbehrlich angesehen, wenn der Vermieter nicht vor Ort wohnt. Bestimmte Arbeiten – namentlich das Zerkleinern von Gehwegplatten mit dem Presslufthammer, der Abriss eines Daches mit Beseitigung des Materials über Schuttrutschen, das Abschlagen des Fassadenputzes oder das Ausstemmen neuer Fensteröffnungen gelten nach dem Gericht auch ohne Lärmprotokoll als lärm- und schmutzintensive Tätigkeiten (Landgericht Berlin, Az. 67 S 195/02, 67 S 287/02). Vor dem Landgericht Berlin wurde der Grundstücksnachbar zum Ersatz des Mietausfallschadens verurteilt. |
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